全国房价分化 长沙房价涨幅弱属洼地

去年以来，这轮全国房价上涨，大家感触更强烈，一二线城市和三四线城市的差距，好像创了历史之最。

根据国统局公布的70个大中城市房价指数，对于始于2015年5月的本轮房价上涨，将这70个城市的各自累计涨幅进行比较，可以比较一下七大版块的涨幅差别。

全国七个区域中，华南、华东和华北，平均涨幅为18.4%、16.9%和13.2%，全部跑赢平均值，华中涨幅8%排名居中，西南、西北和东北涨幅排名靠后。

尤其是东北，本轮房价不涨反跌，成为全国楼市最为疲软的地区。东北经济屡振兴、屡不兴，人口呈流出状态，从而导致基本面较差，拖累了楼市。

进一步细察七个地区的房价指数走势。短期看，本轮房价上涨，华南最强势;长期看，相比2006年1月，华南涨幅超过180%，也是全国最高!

回顾四年，则会发现，华东地区的房价指数，由2012年的最低，升至当前的第三，主要涨幅出现在过去一年!再看另一个版块，西北。在2012年至2015年上半年，西北的房价指数(仅包括西北五个省会城市)，一直是最高的，并不是指代其房价水平最高，而是相比2006年的基期涨幅最高。但2015年下半年以来，西北五个省会房价只是微涨，指数被华南超过，几个月后也将被华东、华北和华中超过。

全国70城房价分化严重

去年5月全国70城房价由跌转涨，开启了本轮房地产短周期的房价上涨。但是，各地区分化严重。

根据70城房价指数，将各个区域的房价涨幅，做了一些比较，本文列举一下华南与华中地区各样本城市的房价。

首先，华南地区。华南是我国南方地区，包括广东、福建、广西、海南四省。在70城中，华南地区的城市有13个。

自去年房价上涨以来，华南地区房价总体上涨18.4%，明显超过70城平均水平。

华南地区的领头羊是深圳，房价暴涨八成多。其次是厦门、广州、福州、惠州。其他城市跑输大势。其中惠州主要受益于深圳需求外溢。

海南、三亚所代表的海南，楼市仍低位徘徊，度假类地产，虽已调整了五年多，但仍未出现明显复苏迹象。同学们，别急着入市。

华中地区 长沙房价涨幅第三

其次，华中地区。包括湖南、湖北、河南三省。区域平均涨幅为8%，只有华南地区涨幅的不足一半!

郑州房价涨幅最大，本轮累计上涨27%，主要今年二季度开始加速上涨的，8、9月份涨幅全国第一!

武汉，涨幅第二，接近郑州。第三名长沙，则涨幅只有郑州武汉的一半，明显较弱。另外，长沙均价只有7000元左右，而郑州武汉皆超10000元，认为以长线眼光看，长沙是洼地，未来将慢慢填坑。

平顶山、宜昌、洛阳、常德、岳阳，这五人地级市，只是微微上涨，而襄阳微跌。由此可见，本轮房价上涨区域差异之大。中西部的机会，主要集中于省会。

长沙楼市8月开始，量起飞，价转涨。9月房价加速涨，量暴增。10月，20余城出台调控政策，而长沙不在调控之列。

这与长沙房价只是刚大涨两个月，且全市库存仍偏高有关(主城区库存已偏紧)。下图是长沙全市的住宅存货与去化周期。

从库存来看，当前仍处于偏高位，不过最高点是2015年初。其后振荡下行，近两个月明显下滑。

更重要的是去化周期。今年3月以来，去化周期下行，近半年加速下滑，由之前最高的20个月，下滑至10月份的只有9个月(市区更短)!供求关系急速改善，驱动房价上涨。