长沙房价轮涨之后 还在吗

11月，长沙的气候有如暮春般湿漉漉，晾在阳台的衣服似乎永远也干不了。这里的人们对房价的各种预期都浸泡在并不明朗的迷雾之中。

最近家住娄底的尹先生很犹豫：要不要立即出手在长沙买一套房子?他儿子刚刚研究生毕业在长沙一家大型公司找到工作。“房价涨了，如果现在不帮孩子一把，要是真涨到1万多元，那就麻烦了。”

“千年不涨”似乎成为长沙楼市的标签。在银行工作一辈子的尹先生作出的判断则是：不管涨不涨，目前在长沙买个“刚需房”，反正不吃亏。

长沙房价预期乐观

“就是炒不起来啊!”在湖南从事房地产开发超过10年的福建开发商吴先生有些失望地表示。

尽管在这轮楼市此起彼伏的涨价大潮中，吴先生位于湘江边上的一个楼盘也取得了不错的“量价齐涨”的销售业绩，但他仍不敢贸然加大投入，加速推出新盘。

吴先生承认，跟周边省会城市相比，从绝对价格上来看，长沙的房子确为“”。不过，“老是这么稳定，投资就不会涌来。”吴先生对“”的效应，显然具有与普通消费者不一样的“价值判断”标准。

在长沙南城万芙路，由福建某著名开发商5年前建设的一个中型小区，在一年前“亏本转手”他人。与该楼盘隔路相望的“长安郡”项目部负责人郑先生表示，长安郡项目也是5年前开盘的，一期推出12万平方米，到去年底，只售出不到60%。“好在这几个月有了起色，差不多卖掉了95%。”从开盘时的均价5800元到现在的均价7200元，虽然价格涨了一点，但考虑到财务成本，郑先生坦承“这个项目要亏损”。

不过，记者与多位开发商讨论长沙楼市的前景，多数人认为“长沙房产的洼地效应会在可预期的未来释放红利。”长安郡的郑先生表示，公司正在加快推出二期，并试图投资开发更大型的项目。

国家统计局11月18日发布的统计数据，似乎支持了郑先生的“乐观”。10月，全国70个大中城市中，长沙房价环比上涨4.5%，列涨幅的第二位。此前长沙市住房和城乡建设信息中心公布的数据则显示：10月，长沙中心城区(内五区)纯商品住宅成交均价为7898元/平方米。

坊间流传的各种“炒房团”在长沙折戟沉沙的故事，也引发了各种“思考”。

前述郑先生向记者介绍了他的结论：过去10年，长沙一直在消化城市建设中的“回报地”——2004年之前参与城建开发的投资者 “协议补偿用地”。

郑先生无法用数据来描述这类土地的供应总量，但表情有些夸张地表示：“太多了，太多了”。他举例说：从延伸到湘潭的芙蓉南路到一直延伸到岳阳湘阴的芙蓉北路，这条全国最长的“城市干道”两厢，“补偿地”到现在都没有消化完。

“长沙土地故事”

两年来，北京城建梅溪湖某项目部书记黎先生每天要绕着梅溪湖跑步锻炼一圈，他总是会感叹这里房价“太低”，作为北京人的他都有些按捺不住买一套湖景房的冲动。

“可惜了，没买。”黎先生不停地向记者感叹。本轮长沙房价上涨的领头羊梅溪湖片区在短短几个月内均价破万，一些核心地段的楼盘上演了房价翻番的奇迹。

梅溪湖片区坐落于湘江新区。“20年前看浦东，20年后看湘江!”自2015年国务院批复设立国家级湘江新区以来，当地政府公布的业绩显示了这片土地的“吸引力”——2016年的第一个月里总共有56个项目落户，总投资超过700亿元。

今年4月，梅溪湖一块楼面地价超过4000元/平方米的地块拍卖成功，表明政府试图“讲好土地故事”的努力获得了初步成功。11月22日上午，在经过了114轮激烈的竞价之后，梅溪湖B-39地块拍出的楼面价达到9240.90元/平方米。

业内人士表示：“B-39地块的高价成交似乎又成为长沙楼市走势的一个风向标。”

讲好土地故事使得长沙这个中部城市进行了一些新的尝试——在长沙高铁新城，“1.5级开发”的创新模式进行了土地预热。

开发者在紧邻长沙火车南站(高铁站)一块占地35亩的地块上，采用了“海绵城市”的最新环保节能理念，利用原有地形地貌，组织雨水收集、回收利用，通过草皮、水生植被等一系列植物的吸水、渗水、蓄水，过滤到生态收集池循环再利用。

项目负责人告诉记者，对于政府而言，“1.5级开发”相当于把以前的“排队式”开发升级为“齿轮式”开发，有助于缩短建设时长、提前展示区域形象，从而拉动区域土地价值，增加收入。“土地预热后，对于后来接手的开发商而言，将节约土地、建安、人力、招商等成本，还可以炒热自身和周边地价。这种开发模式可以达到多方共赢。”前述项目负责人表示，低成本、聚人气、见效快的这些特性，将越来越受到政府和开发商的青睐。

城市竞争力在于软实力

刚刚闭幕的湖南省党代会也鲜明提出支持长沙的“中心城市建设”。不过，保持房价稳定仍然是这里的决策者坚持的政策导向——在金九银十的关键节点出台打击囤房等违法行为的文件释放了这方面的明确信号。

在房价稳定的同时，这座城市发生了哪些不同的变化?媒体公布的有关数据似乎很能说明问题——在2005至2015年的十年间，长沙GDP增长了460%，增速领跑全国，在33个重点城市中增幅位居榜首。

记者了解到的数据还有，城镇居民可支配收入增长长沙亦领跑中部城市;三年来长沙共引进50亿元以上项目30个，绝大多数是产业项目，成为长沙工业经济的顶梁柱……

“不沿海、不沿边，这曾是中西部城市发展的区位瓶颈。”长沙市一位从事政策研究的年轻官员告诉记者，受益于国家政策红利，特别是近年来在“一带一路”和长江经济带的国家战略背景下，长沙处于中国“三横三纵”经济格局的中心点，500公里出行半径内集聚有5亿多人口，这种新的区位优势使长沙成为东南沿海产业转移的“第一块跳板”。

一些分析者似乎找到长沙房价稳定与地方经济发展以及经济结构优化之间的关联——宜居宜业或为这座城市打开更大的发展空间。“后GDP时代，城市的竞争力更多地体现在软实力上。”舆论认为，长沙楼市调控之后，寻找房价与增速的平衡，能否保住长沙房价的稳定，或是对长沙决策者的一大考验。