央行资深研究员伍戈：调控抑制需求为主

中国租房买房市场严重分割

今年以来，热点城市的房价上涨非常厉害。我们大多生活在一二线城市，重要的企业、机构也都在此，这里可能聚集了最精英的部分。对比过去几轮的房价上涨时期，今年这一波涨幅显得更加迅猛。

热点城市平均涨幅20%以上，厦门、合肥、南京、上海等同比增速甚至接近40%。很遗憾的是，尽管房价这么快上涨，但却没纳入到一般物价统计中去。在常规的宏观调控中，国民关注更多的是CPI。当一国CPI增速达到5%以上的时候，大家很可能认定为出现了较为严重的通胀。对于老百姓的房子来说，一年的价格同比增长40%是什么概念?

为什么房价不进入CPI的统计?这是全球较为通行的统计做法，房价几乎都没有直接进入CPI的，但房租往往都进入CPI统计。国外房价较快上涨时房租往往也会较快上涨，但中国的房租却很平稳，或因为中国的买房和租房市场有严重分割。

对比国际案例，如果把中国的房地产市场也称为“市场”的话，我们发现其中最特殊的主体其实是政府。政府是双头垄断者：一方面，地方政府是征地市场的唯一购买者。

比如说在拆迁时，我们很难看到拆迁户是和开发商之间讨价还价，一般都是和地方政府进行讨价还价;另一方面，在土地出售及招拍挂市场，唯一的卖方也是地方政府。所以，对地方政府行为的深入分析对于我们理解中国房地产至关重要。

我们可以借助两个60%的数据来理解中国房地产市场的现实：

一是在房价上涨较快的年份，土地出让收入占地方财政收入的平均比例高达60%以上，今年以来某些热点城市(如南京)甚至在90%以上。地方财政收入大部分来自土地出让，这是第一个60%;第二个60%是指房价的具体构成中，政府所得部分占房价的60%左右，包括土地和各种税费。

目前房地产调控以抑制需求为主

在这种制度安排之下，很难想象地方政府会有较强的房地产调控意愿。此时，中央政府的决心就显得尤为重要。近期市场传闻中央有关部门对热点城市实施更严格措施，例如规定11月份房价环比不能高于10月份，若高出就问责地方政府。但矛盾的是，与房价调控有关的一些货币和财税措施也不是地方政府能完全把握的。

9月份之前，地方政府也曾出台房价调控政策，但力度总体有限。从历史来看，只有中央而不是地方政府真正出手调控时才可能是房价真正的拐点。但中央政府似也在纠结，他们纠结什么呢?一旦经济出现一些下滑，不符合年初制订的增长目标时，房地产似又成为应对经济下行的刺激领域，中央又开始放开首付比例等。可见，中央政府和地方政府的目标不完全一样，各有各的纠结。

目前出台的房地产调控措施大部分是以抑制需求为主的，真正意义上扩大供给的政策寥寥无几。这样下去，明年热点城市的房地产库存量可能会加速减少，甚至出现无房可卖的尴尬局面。

很多政策的实际负面效果是显而易见的，例如当前抑制房地产企业融资的措施。如果真的要扩大供给的话，增强房地产商的融资是至关重要的。但事实上，有关部门一方面进行限贷限购抑制需求，另一方面土地供给又没放开，同时还抑制住房供给者的融资条件。

热点城市的房地产供需处在受抑制的“紧绷状态”。一旦经济下行压力加大或政策稍许放开，房价可能出现爆发式、报复式反弹，这是由市场基本规律决定的。很多供需矛盾和深层次问题并没有得到实质性解决，或是推到明年的一些重要会议之后。随着房地产调控的加码，有理由相信房地产投资将在未来几个月、季度面临比较大的下行。如果还要实现所谓的较高经济增长目标的话，财政政策不得不进一步加码是可以预期的。