经济复苏迹象显现 企稳态势将逐步确立

小伙小石与女友准备结婚，打算买套二手房作为婚房。房产中介人员推荐他一套位于运光路的房产，并称该套房屋交通便利、环境优雅。为了保险起见，小石与女友实地查看了这套位于本市虹口区的一套房屋，该房是位于顶层的二居室，有附属阁楼，配套设施齐全。

小石与房东林女士很快谈妥条件，签订了《买卖居间合同》，约定房屋建筑面积40.24平方米，房价款208万元，首期房价款63万元于签订正式房地产买卖合同当日支付，第二期房价款144万元以银行贷款形式支付，合同约定的房价款中已包含随同该房地产一起转让的附属设施、设备及室内装修价格，林女士应确保该房地产内的附属设施、设备均可正常使用，并与该房地产一同交付给小石。当日，小石依约支付了10万元定金给林女士。

去年8月18日是小石和林女士约好的正式签约日，这天小石考虑到阁楼面积没有体现在产权证上，便要求林女士对阁楼合法性进行确认，但双方为此协商未果没能签订正式的房地产买卖合同。

而就在小石与林女士签约的同一天，运光路房屋所属的物业公司做出了《违法建筑整改通知书》，告知林女士在房屋使用过程中有平改坡内搭建，要求停止上述违规行为，恢复原状。此后，相关行政部门就运光路房屋附有违法搭建和承重结构被损分别做出认定，并向林女士发出了《附有违法建筑的房屋认定书》，通知林女士运光路房屋被认定为附有违法建筑，拆除附有违法建筑前，房地产登记机构不予办理该房屋的相关房地产登记。

此后，双方经多次协商仍无法签订房地产买卖合同，小石将林女士诉至虹口法院，要求林女士双倍返还定金。

林女士辩称小石已验看过房屋，应当知道属于违章搭建，自己从未保证阁楼在交易内容中。虽然运光路房屋被认定附有违章建筑，交易中心只是限制过户，自己同意进行整改并过户，现在是小石不愿继续履行。物业公司做出的《违法建筑整改通知书》自己根本没有收到，也不知道违章会被限制过户。

法院经审理认为，双方达成买卖合意时，房屋存在违章搭建的情况已客观存在，林女士作为房屋出售方应当知晓，小石作为购房人上门验看房屋时也理应知晓，现由于运光路房屋被认定为附有违章建筑和承重结构受损而无法完成房地产权转移登记，双方均负有责任，林女士并非单方违约，故判了林女士返还小石定金10万元，对于小石要求双倍返还定金的诉求未予以支持。

[法官点评]

违建不合法，勿心存侥幸

本案中，双方达成买卖合意时，相关行政主管部门虽尚未对房屋违章性质做出书面认定，但房屋存在未经审批之搭建的情况已客观存在，双方对此均知晓。林女士作为卖方负有责任，小石作为买方，上门验看房屋时也理应知晓，不能以自己不具备专业知识为由认为其不知晓房屋存在违章搭建，因此也有一定的责任。

为此法官提醒，在购买二手房时，应当亲自上门验看房屋，尤其对于顶层或者底层的房屋，若发现其实际使用面积与产证登记面积不一致或明显存在违章搭建的情况下，不能轻信中介或出售方的口头承诺，在签订书面协议前往交易中心核实是否存在违建情况，降低自己购房后无法过户的风险。