买了房过户时被查封怎么办？

案情回顾

2010年，王先生拆迁安置的3套房屋交房，为了给儿子出国留学，王先生想把其中一套房子卖掉。由于尚未取得房屋产权证，房屋价值会比市场价低一些，且短时间内收不到全款。王先生生意上的朋友李先生知道后，想帮兄弟一把，正好可以把房子作为公司员工的宿舍。于是李先生表示自己以市场价值来买，且一次性全款付清。

之后双方签订了《房屋买卖协议》，约定王先生将位于海淀区某小区15号楼某单元卖给李先生，房屋总价100万元。协议签订后，李先生于交房当日支付全部购房款100万元，王先生写了收条。双方约定待房本下来后办理房屋所有权转移手续。

合同签订后第三天，王先生交付房屋，李先生也将全部购房款给了王先生。之后，李先生对房屋进行了装修，作为公司的员工宿舍，由其中一名赵女士负责房屋日常缴费、维修等。

2013年8月，赵女士听邻居说房产证下来了，就告诉了李先生。李先生联系王先生办理过户手续。王先生说在外地谈生意，回去之后再说。

一直拖到2014年3月，李先生和王先生一起吃饭提起此事，王先生支支吾吾推托有事。隔几天，王先生的太太给李先生打电话说房子不卖了，除非加价，现在这个房子已经涨了好几十万了。李先生十分生气，多次试图联系王先生无果，寻找律师帮助其维护合法权益。

律师解读

北京市东元律师事务所合伙人李松律师接受李先生的委托，看了李先生的相关材料后，认为房主王先生恶意涨价已构成违约，李先生可以起诉要求继续履行买卖合同。

李律师建议先给王先生发一个律师函，督促对方5日内履行配合办理过户的义务，否则诉诸法院。在这个时间，李律师先调查一下该房屋的状况，例如是否有抵押，或是已被王先生另卖给他人，以免有其他状况影响法院判决过户。结果，调查发现，该房屋已被河北省某地法院查封。

经过调查发现，在2013年底，王先生因生意上欠了河北某公司货款50万元，法院判决生效后，该公司申请了强制执行，执行法院将王先生卖给李先生的这套房予以查封。李律师立即向作出财产保全裁定的河北省某地法院提出救济。

根据《民事诉讼法》及其解释之规定，利害关系人对保全的裁定不服的，可申请复议，但是复议的期限自收到裁定书之日起5日内，现李先生已经超过申请复议的期限，只能提起执行异议。

李律师依照《民事诉讼法》之规定，案外人对执行标的提出书面异议的，向河北省某地人民法院提起执行异议，向法院提交了李先生和王先生的房屋买卖合同、李先生付清房款的收条、房屋装修的合同、房屋水、电、暖、煤等各项消费的缴费单等证据。

从王先生提交的房本显示，王先生是在2013年8月才取得房屋所有权证，取得后李先生积极主张权利。李先生对房屋尚未过户不存在过错，更不存在和王先生恶意串通，妨碍执行的行为。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条之规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。最终，河北省某地法院裁定解除对该套房屋的查封。

之后，李律师立即向海淀区房管部门提出异议登记，以避免王先生在诉讼期间恶意将房屋进行抵押或卖给第三人。异议登记后，向海淀区人民法院起诉王先生，要求继续履行合同，配合办理过户。在诉讼中，王先生的妻子以第三人的身份提出房屋属于夫妻共同财产，王先生未经其允许出售了该房屋，应属无效。

李律师认为，房屋已经由李先生实际占有使用多年，王先生的妻子对买卖的事情是认可的，并且最早李先生要求王先生配合办理过户时，也是王先生的妻子跟李先生打电话说要想过户就要加价，因此，王先生的妻子对买卖房屋的事情是知情的，是对无权处分的王先生买房行为的追认，根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》之规定，出卖人的行为构成《民法通则》第66条第一款规定的，即追认的，该买卖合同对夫妻另一方具有约束力，应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续。

最终，法院判决王先生配合李先生办理房屋过户手续。