杠杆资金是怎么进入楼市的？

抛开楼市杠杆的原罪论，我们需要了解这场地产狂欢中，全市场各个参与者的现状和参与方式。无关风险大小，以一个购房者的视角，当进入这个市场时，你能从哪里借到谁的钱。

若要谈及房贷，银行资金必然是大头，除了按揭贷款外，银行甚至银行理财资金是否参与了首付贷款?信托为代表的通道方，又是如何操作?

而在传统金融机构外，互联网金融已经成为众矢之的，从监管到行业都在摸查规模和风险;不能幸免的还有地产中介，地产信息聚合平台的金融属性正在受到监管质疑。

银行资金间接参与“银行参与个人房贷的主要方式有三种，按揭贷款，赎楼中的过桥贷款，理财资金间接参与场外贷款。”华南一家股份行零售部管理层人士称。

21世纪经济报道记者从多位国有银行、股份行、地方银行资管部人士处了解到，银行理财参与首付贷的情况并不普遍，“大中型银行应该不会做这个业务，虽然投资收益较高，但出了风险的话基本无法控制，投资经理都是风险导向的。”一位国有银行资管部人士表示。

这一观点被多位银行资管人士认可，“通过结构化配资或者abs(资产证券化)的形式给地产中介配资，这个交易结构在我们行过不了风控，结构化、加担保属于违规，理财发行里面投向有规定。”华东地区一家股份行资管人士称。

“结构化、ABS理论上是可以的，但银行原则上没必要摊上这趟浑水。”一位农商行资管人士坦言。

理论上的交易结构合理性与风险偏好程度不同的矛盾带来的结果是，一些银行确实在按揭、赎楼、装修贷款等产品外，运用理财资金参与首付贷。

“需要走通道，除了ABS外，可以直接通过通道买断贷款资产，或者买断受益权，由此可以对接地产中介首付贷，前提是运用通道。”华东一家股份行资管人士透露。

据21世纪经济报道记者了解，银行理财资金间接参与首付贷，主要渠道包括私募资产证券化产品、融资租赁的通道等。

以融资租赁通道为例，将小贷公司的应收款买断作为租赁资产后，可以将其打包在交易所挂牌或者私募，再由银行理财资金认购。

地产公司、中介通过发行abs产品形式募集已有诸多案例，如汇添富基金子公司与世茂地产合作的购房尾款ABS，吸引了诸多银行理财资金认购。今年2月，“世联小贷一期资产支持证券计划”也在深交所挂牌交易，中投证券称，这使得世联小贷的融资成本降低了2-3个百分点，达到6%-7%。

“房贷场外配资的情况，通过结构化配资不多，一是需要劣后资金，另外还需要增加一些担保机构，主要还是走私募类ABS的形式。”华南一位房地产信托人士表示。

前述资管人士普遍认为，首付贷风险管理难度较大，银行理财参与房贷主要还是传统信贷资产为主，一方面，首付贷在银行而言，是变相的消费信用贷款，这类资产没有抵押，处置难度大，一旦发生坏账，流动性管理不好就会出现连锁反应。

监管警惕楼市加杠杆

进入三月以来，监管层对楼市加杠杆现象显示了足够的关注。最新一次的表态来自于央行副行长潘功胜，3月9日上午，潘功胜称，将与住建部一起，对房企和房屋中介的房贷和配资活动进行打击，“这些企业没有资质不能从事金融业务。”

这是一个极其严厉的表态，在一些券商的研报统计中，地产中介等金融信息聚合平台，是已知的主要的放款方，包括此前被曝光目前已停止业务的链家、正在急于澄清的世联行等。

监管的谨慎态度最早被彭博社报道，该报道称，监管部门将打击部分中介机构、开发商、小额贷款公司、互联网金融平台等发放用于购房首付款的贷款的行为。这一态度被银行、互联网金融从业者所证实。

回归首付贷的定义，这是金融机构或其他放款机构，为无法支付全额首付款的客户提供的用于首付的贷款。

中信证券3月6日的一份研报称，不完全的统计显示，目前市面上的首付贷产品有世联行的家圆云贷、中国平安的新一贷、房天下的首付贷、悟空贷的悟空首付贷、中原地产的中原合e贷、绿地集团的房e贷、三六五的安家贷、搜狐的搜易贷、房金所的首付贷、中国好房的好房贷、农业银行的农民安家贷等。

这个不完全统计中，有超过半数都涉及互联网金融平台，而在深圳，去年起引涨国内楼市、互联网金融最为活跃的这个城市，目前正在进行一场首付贷摸查行动。

据《证券时报》报道，深圳市金融办3月4日下发了一份防范房地产行业金融风险的函，其中提到， “现针对深圳房地产市场交易过热，银行、P2P、小贷公司等机构相继参与首付贷、高杠杆房贷、放大金融风险的现状，研究如何防范金融风险，要求互联网金融协会和小贷协会，对各自下辖企业推出杠杆放贷的情况进行排查，梳理出产品模式和涉及金融。”

深圳市互联网金融协会秘书长曾光在接受21世纪经济报道记者采访时表示，“结合一些平台首付贷的数据，我们目前预计深圳首付贷存量为20-30亿元，这是个保守的估计。”

除了深圳，在房价快速上涨的上海，央行上海总部此前也召集了部分银行，了解与个人住房贷款相关业务，主要内容包括：希望各家银行不要搞利率竞争，了解与会银行的个人住房按揭贷款投放计划，以及了解银行与房地产中介的合作情况。

中介杠杆如何定义?

“银行、信托资金对接首付贷，最直接的形式是通过地产中介的资产包。”前述股份行零售部人士称。

关于地产中介的金融属性，潘功胜的表态似乎有定性意味，“对房企和房屋中介的房贷和配资活动进行打击，这些企业没有资质不能从事金融业务。”

这个表态最为直接的影响，不外乎于像链家、世联行这类地产中介的金融业务。不过，3月9日，世联行相关人士回应21世纪经济报道记者称，公司未受影响，业务运作一切正常。

2013年，世联行推出面向购房者首付环节的小贷产品家圆云贷，包括：新房置业贷、二手房置业贷、按揭房消费贷和装修贷。据了解，自当年下半年起，世联行暂停了担保、按揭、赎楼等服务。 到2014年时，其放款额达到19.7亿，为2013年的13倍;2015年放款额达到29.9亿，共发放32209笔。

理论上，其新房置业贷的最高额度可达到150万，二手房置业贷最高为50万。但计算可知，去年平均每笔金额仅在9.28万。其中，在一线城市放贷单数不到8%，剩下的92%集中在二三四线城市。

对于甚嚣尘上的公司金融业务，世联行高层在海通证券的一次交流会上称，一线城市动辄近百万的首付款，不到10万的平均贷款额无异于杯水车薪。在他看来，次贷属于加杠杆的债务，通常伴随20-30年的还款期，而世联小贷的借款周期在1-3年，更像短期融资，是类似于银行消费信贷的产品。

资金来源方面，除了旗下P2P、扩大小贷资本金外，世联小贷已经开始通过私募ABS形式募资，机构可以在交易所认购其ABS产品，而通过私募ABS的形式，中介的小贷资产包，能够直接对接传统机构资金。

地产中介之外，作为另外一种金融信息中介的P2P平台，也被认为是首付贷的一大进场模式。但一些P2P业内人士对首付贷推动房价上涨一事也颇多质疑。

据21世纪经济报道记者了解，P2P平台的首付贷可贷金额，视平台与投资人的资质，所购买的房屋不同，可贷金额从1万元，最高到房屋总价的20%，一般在房屋总价的15%左右。

“首付贷规模有限，而且几乎就是信用贷款，P2P公司做信用贷款，一般金额上限就20万，一些收费高的可以做到50万，但是对于深圳的房价来说50万其实也是杯水车薪。”深圳一位P2P平台负责人表示。

亦有平台负责人称，曾想以不同区域不同放款政策的形式，尝试首付贷，但限于监管政策、深圳地区房价过高等因素，打消了想法。实际上，一些平台也已经开始下架类似产品。

对于深圳监管部门的摸查行动，深圳市互联网金融协会秘书长曾光认为，通过摸底判断，目前规模不大，但影响力不小，需要及早规范，防患未然。