政府如何给一线房产市场看颜色？

丁祖昱评楼市，独家原创点评。大家对当前的市场没有必要过分担忧。如果是因为投资、投机而造成的市场暴涨，很快也会受到市场自身的打击。

最近一段时间，由于媒体纷纷报道一线城市房价暴涨，相关政府领导纷纷表态要对当前的火爆市场给予一定的控制。

于是，市场上开始疯传关于一线城市的相关调控政策即将袭来。市场谣传的有多种版本，比较多的是限购升级版，比如传言说外地人在上海(楼盘)购房社保缴存年限从2年调整到5年，在深圳(楼盘)购房社保“1改3”。另外，更多的是对于市场秩序的相关维护，比如关于对场外配资、提供“首付贷”等金融手段的暂停。也有说要加税的，提高相应的交易方面的税收。还有说在发放预售许可证时要实施限价措施的。反正就是一副“山雨欲来风满楼”的架势。

到底当前市场如何?到底政府应该出台哪些政策、手段?我有一些观点和建议，仅供大家参考。

观点一：一线城市并未出现大范围炒房潮，部分二线反倒需引起重视

从目前情况来看，一线城市并没出现严重的投资、投机热，炒房潮并非大范围存在。一线城市当中，北京(楼盘)、上海、广州(楼盘)三个城市，社会秩序相对稳定，炒房情况比较严重的是深圳，市委书记马兴瑞也已经明确表态要对此进行打击。由于限购政策在这四个城市落实情况还不错，所以，并不需要对媒体报道的投资、投机过度担心，特别是北上广。反而一部分非限购二线城市的投资、投机现象已经愈演愈烈，部分刚需盘投资客户超过70%，直接推动了房价的暴涨。

观点二：舆论导向是影响市场情绪的最核心因素，并非真正的供需失衡

节前节后，一线城市的销售火爆，其中尤以深圳成交量价暴涨为甚。这当中最主要的原因是购房者的情绪被极大调动、点燃。购房者的普遍心理是：房价开始快速上升，再不买的话，房价又会进一步上涨。在此心态下，出现了非理性集中入市的羊群效应。

这当中，媒体可以说是起到了推波助澜的作用，直接造成了购房者的恐慌，使之都纷纷锁定房源、签约购房、落袋为安。但事实上，如果没有媒体的推波助澜，市场可能会是另一番景象。

观点三：金融杠杆并未过度，场外配资大多是为了给购房者提供过桥贷款

被众多媒体和政府诟病的所谓金融手段，类似于场外配资、“零首付”等，被部分媒体认为是推动房价上涨的罪魁祸首。但事实上，目前这类场外配资手段大多都是为了卖房、买房之间的房款时间差而做的过桥贷款。以链家为例，去年链家理财80%的资金都是在三个月内还清的，实际为交易起到了极大的促进作用，而并不存在大范围的所谓“零首付”购房状况。

观点四：春节前后正是供应青黄不接的时候，并未出现大范围的捂盘惜售

当前，各个一线城市的消化周期都达到了历史最低点，很重要的一个原因是供应量不够。一方面，是因为1、2月原本就是楼市淡季，开发商一般不太选择在这个时间推盘，而大多会选择在3月中下旬开盘上市。另外也有一定的政府因素，政府为了控制当前房价，而采取对部分中高端楼盘停止办理预售证的做法，也造成了事实上的供应减少。

随着三月中下旬的来临以及两会的结束，供应将会逐步恢复正常，青黄不接的阶段也将过去。而当前，政府加快预售证的办理才是解决短期供求失衡最重要的手段。

对于应对的政策，我还有以下几个建议。

建议一：没必要出台所谓的限购升级政策

目前而言，无论是深圳、上海还是北京，对于外来人口的所谓歧视性政策没有必要进行进一步的升级，但对于相应材料的审核可以更加严格，以防作假。

建议二：税费、金融支持等没必要做太大的调整

通过加税来抑制交易，这是最不可取的，是恶政。金融层面，可以加强审核，或者不对其他城市施以首付降至20%等的政策优惠，但完全没有必要提高首付比例，特别是对首套置业群体，也没有必要对贷款利息做一些惩罚性的设计。

当然，对银行、中介机构及企业做的场外配资、“首付贷”这类金融产品应该加强审核。对贷款资格加强审核，以实现对真正需要买房、换房的客户群体继续给以支持，而对投资、投机客户予以相应限制。

建议三：对交易等市场秩序应当加强管理

对于包括炒楼花、炒房等已经出现的现象应该给予坚决的打击和抑制，不能蔓延开来，造成事实上的供应短缺和房价泡沫。这一点，尤其在深圳，相关政府应该采取一定的措施。在其他城市，应该进一步加强交易管理，维护良好的市场秩序，同时也要引导媒体进行更加客观公正的报道。

建议四：尽可能增加土地的供应

虽然远水解不了近渴，但能够增加更多的住宅用地供应，对市场是会有一定帮助的。容积率要尽量地挖潜，供地结构上面，像深圳已经提出要加大关外的土地供应，其实，上海、北京的中心城区之外也还是有一定潜力可挖的。完全可以把未来的一些额度拿到当前，提前供给，以平衡当前供不应求的市场。

所以，大家对当前的市场没有必要过分担忧。如果是因为投资、投机而造成的市场暴涨，很快也会受到市场自身的打击，过去十年市场的整体表现也充分这一点，市场的力量还是相当强大的。再加上北上广深严格的限购政策，因而无需过分“杞人忧天”。市场整体还是非常健康的，当然也还需要进一步的引导和规范。