房地产业迎扩张后洗牌 强势调整抓机遇

取消限贷、限购，降低首付比例，营业税免征期5年变2年……2015年入春，史上最大的“购房政策礼包”没能激起楼市的再度火爆。

从2013年的19.8%，降到2014年的10.4%，再到2015年的1%左右，房地产开发投资增速连续两年下降10个百分点。2015年终，似乎所有人都已经达成共识，经过15年的两位数高速增长后，房地产业迎来了扩张后的调整洗牌。

【展望2016】

调整是2015年房地产业的主题，这一主题也将延续至2016年。

再也没有“铁板一块”的房价暴涨，城市间市场分化日益明显。北、上、广、深和东部地区经济发达城市，供求矛盾依然紧张，例如深圳的房价2015年以来已同比上涨40%。三、四线中小城市，特别是吸纳就业、人口聚集等功能较弱的城市，则供大于求，去库存压力巨大。

市场交易逐步从增量为主转向增量与存量并重。一线城市存量房交易已超过了新建商品房交易。以北京为例，2015年前10个月，二手住房成交量占比达62.3%，这意味着住房结构在发生变化，改善型需求正在增加。

市场调整也是行业机遇，把“不务正业”的“虾兵蟹将”淘汰出局，有利于行业长期稳定健康发展。“过去房地产给人的印象是利润多、不差钱，很多项目的毛利率都在30%以上，其他行业的企业纷纷放下本业进入房地产行业。”在中国建设报社主办的第五届“中国责任地产”课题发布会上，住房城乡建设部房地产市场监管司司长高志勇提出，2015年以来很多房企的毛利率都降到了20%以下，净利润率下降到10%左右，行业利润在回归正常。行业要利用房地产调整的时机，促进兼并重组，提高产业集中度。

“房地产产品也存在结构性改革的问题。依靠单一产品‘一招鲜’取胜的时代已经过去，必须下大力气改善产品结构，更好地适应市场的新需求。”高志勇说。

市场调整也倒逼企业加快转型升级，强者愈强。“‘十三五’时期房地产行业将步入专业化、规模化、集约化发展的新阶段。”住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为，区别于过去十几年速度快、扩张式、粗放式的发展格局，未来房地产业的竞争会加剧。资金实力大的企业能熬过房地产行业的小周期波动，活得更长久;专业化能力强的企业也更具有竞争力。

市场调整更会加速新业态的孕育成长，新型地产将获得增长空间。满足特定人群需求的个性化产品，以硬件改造和管理提升为核心的存量房升级，以资产管理为核心的办公商务楼宇开发，以产业、旅游、养生、度假为核心的新型地产开发，以服务配套为核心的老年服务社区开发，都将成为“十三五”房地产业转型升级的新亮点。“对房地产不要过分悲观，步入‘十三五’时期的房地产有值得关注的亮点，能否抓住这些机会，关键取决于房地产企业的创新和转型。”秦虹说。