娄底房地产网:小房企逼高利贷降息

“我们现在准备开债权人大会，逼他们把利息降下来，一起共渡难关，不降连本也还不了，只能一起死。”湖北某市一家房企董事李斌(化名)告诉《华夏时报》记者，日前已有几家房企将四五分的高利贷降到月息2分左右。

如今，全国各地的救市浪潮已经席卷而来，融资渠道狭窄的多家小房企老板对记者表示，不想“倒在黎明前”，目前正通过降价甩卖房子、转让项目股权、放缓施工速度等方式展开自救，而李斌公司更是另辟蹊径，以实体企业名义从银行贷款输血地产。

“除了政府救市，最关键是银行要把利率降下来，也许我们扛过今年又好了。”中部某省会城市一位小房企营销总监对记者说，活下去。

逼高利贷降息

一个月前，李斌还在四处借钱，为公司资金周转困难焦虑不已，但如今，用他自己的话说，已是“死猪不怕开水烫”。

目前，李斌公司欠下将近一个亿的高利贷，平均月息5分，一个月光利息就要四五百万元，如果按复利和综合成本计算，一年下来利息近1个亿，公司将不堪重负。

“5分利息一般是救急，如果是常态肯定会死，但有时候原本只打算借一个月周转，结果到期还不上，拖三五个月，将短期拖成了长期，利滚利，一年利息就赶上本金了。”李斌说，公司往往只能拆东墙补西墙。

如今让李斌如释重负的是，在他的朋友圈内，已经有两家房企采取与债权人商谈，成功将高利贷回归到普通民间借贷，月息降到2分左右。

“都是直接跟债权人说，现在很困难，回笼一笔资金后，不要逼我们还，先付工程款，给我们一个月、三个月甚至半年的时间，到时候连本带息一起还，如果对方不同意，就谈第二种方式，先还本金，利息等以后赚了钱再给，再不行就干脆不谈了。”李斌说，如果债主步步紧逼，最后只能鱼死网破，但只要房企没有故意转移财产，债主们还是愿意让步。

李斌说，逼债权人降息的负面效应是，地产商在高利贷债主面前损失了信誉，以后很难再借到钱，不过公司只想先度过眼下的危机。

“目前在湖南娄底和邵阳，由民间借贷支撑的很多房地产开发项目陷入崩盘，企业根本支付不起四五分的高利贷，债权人再不敢奢望高息，能拿金就是万幸。”湖南邵阳某房企姜老板告诉记者。

姜老板说，很多三四线城市90%的小房企要靠民间资金发展，项目启动资金通常由几个合伙人各自从民间集资几千万，再找银行贷款运转，项目建设先由建筑商垫资，再以回笼的预售资金还债，一旦银行大门紧闭，加上销售受阻，链条就容易断。

这在2012年市场调整时已有前车之鉴。两年前，浙江、广东等省份很多小房企开发的楼盘相继陷入高利贷泥潭，最终导致资金链断裂，甚至资不抵债，无法通过转让项目还清债务，老板只能被迫走上逃跑的道路。时隔两年后，小房企资金链危局重演。

多种方式自救

为了度过此轮危机，很多小房企不得不通过转让项目、出售股权等方式脱身。

“我们卖了2个工业地产项目的股权，没亏也没赚，但回笼了资金，缓解了压力。”李斌说，还有住宅项目因滞销资金回笼不顺利，希望找投资机构入股合作，一旦开工就不能停工，否则会陷入资金链断裂的传闻。

而在银行收紧房地产开发贷款后，小房企很难直接从银行贷到款，李斌只能另辟蹊径，借助实体企业名义融资。

“只能以别人为借款主体，比如工业、高科技项目，实体企业是政策支持的，但他们没有资产抵押也很难贷款，我们拿房产做抵押，钱贷出来后双方再分着用。”李斌说，央行虽然是定向降准，支持小微企业和“三农”，但房企和实体企业合作，资金可以间接流入地产，这也能缓解房企的资金压力。

但无论小房企以何种方式救急，归根结底，都需要用销售回款去偿还。

“如果房子卖不掉，借钱也扛不了多久。”李斌告诉记者，现在考虑的已不是赚多少钱，而是保命，公司有2个新开的楼盘基本上是接近成本价甩卖。

广东某中型房企营销负责人告诉记者，现在小房企自救的方式是，先推出一部分特价房，或者由开发商垫首付款，有的甚至一房多卖，尽快回笼资金，实在撑不下去，就卖项目或找高利贷。

长沙一家小房企营销负责人也告诉记者，公司旗下总共有3个开发项目，虽然与某小型商业银行关系较好，还能以土地和在建工程做两次抵押贷款，但房企一半资金来源是靠销售回款，今年销售下滑30%多，因此存在30%的资金缺口，现在公司已利用人海战术在卖房。

“首先是降价，小房企不需要考虑品牌维护，不用担心业主打砸，只要不亏本降多少都行，如果降价还卖不动，只能拖欠建筑商的工程款，实在拖不了就借高利贷周转，周转不过来再跑路。”姜老板说。

“我一个朋友最近从小额贷款公司借了1000万元，主要是付项目工程款。借款期限一年，一个月利息要35万，幸好最近降价清了一点库存回笼些资金，不然也准备跑路。”上述长沙的小房企营销负责人告诉记者，目前长沙已有三四家房企资金链断裂或老板跑路的楼盘。

“市场不回暖，我们就不敢拿地，最近政府找开发商开了两次会，大家都提出政府应该救市，如减免契税、给予购房补贴，提振市场信心。”上述中部某省会城市一位小房企营销总监告诉记者，预期很快会有救市举措出台。

正是各地掀起的限购松绑潮，让小房企们再一次看到了希望。

“我们预计还能扛半年，到年底还不好转就很难撑下去了，不过每次调整都说小房企要死一批，最后也没死几家，只是有的确实没赚到钱而已，通常市场调整半年基本上就能见到政府救市和银行放松贷款的曙光。”上述小房企营销总监说。